Vendita prima casa e riacquisto: come funziona

Decadenza agevolazione del riacquisto “prima casa” se la stessa non diventa residenza principale entro l’anno dalla vendita della precedente “prima casa”.

Per non perdere l’agevolazione prima casa, in caso di vendita dell’immobile nei cinque anni successivi all’acquisto agevolato, il contribuente è tenuto non solo a comprare un nuovo appartamento ma anche adibirlo a propria abitazione principale.

Questo, è stato confermato dalla sentenza della Corte di Cassazione n. 24457 dell’8 agosto 2022.

Vediamo nel dettaglio in questo contributo come evitare di perdere l’agevolazione “prima casa” in caso di vendita nei 5 anni successivi all’acquisto.

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Agevolazione prima casa: requisiti

Affinché si possa usufruire delle agevolazioni prima casa è necessario che sussistono congiuntamente i seguenti requisiti:

1. L’acquisto deve avere per oggetto una casa di abitazione non accatastate come A1, A8 e A9, qualunque sia la dimensione dell’immobile;
2. L’immobile deve essere ubicato nello stesso Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza. Tuttavia è consentita la fruizione del beneficio anche nel caso in cui, alternativamente:
   • La residenza venga trasferita nel Comune di ubicazione dell’immobile entro 18 mesi dall’effettuazione dell’acquisto;
   • L’immobile è comunque ubicato nel Comune in cui il contribuente svolge la propria attività (lavorativa, sportiva, di studio o di volontariato);
   • Qualora l’acquirente si sia trasferito all’estero per ragioni di lavoro, l’immobile sia ubicato nel Comune ove il datore di lavoro ha la propria sede o, comunque, svolge la propria attività;
   • Qualora l’acquirente sia un cittadino italiano emigrato all’estero, l’immobile sia la sua prima casa nel territorio italiano.
3. L’acquirente non sia titolare esclusivo (oppure in comunione con il coniuge) della proprietà/diritto reale  su altre abitazioni ubicate nel medesimo Comune ove è situata la casa da acquistare;
4. L’acquirente non sia titolare, neppure per quote o comunione legale, della proprietà/diritto reale, esistente sul territorio italiano, acquistata usufruendo dell’agevolazione prima casa.

Nel caso dell’imposta di registro, l’acquirente deve attestare la sussistenza delle condizioni al punto 2), 3) e 4) tramite apposita dichiarazione resa, a pena di decadenza nello stesso atto con il quale si acquista “la prima casa”.

Nel caso dell’IVA, tali dichiarazioni possono essere rese, oltre che nell’atto di acquisto anche nell’eventuale preliminare di compravendita.

Se desideri approfondire l’aspetto delle agevolazioni prima casa, ti consiglio di leggere il seguente contributo: “Imposta di registro prima casa: calcolo e agevolazioni“.

Quando si ha già una prima casa: è possibile richiedere l’agevolazione?

Con la Legge di Bilancio 2016, è stata estesa l’agevolazione anche al contribuente che è già proprietario di un immobile acquistato con i benefici prima casa, a condizione che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto.

L’estensione dell’agevolazione spetta anche nel caso di acquisto a titolo gratuito (donazione e successione).

Nell’atto di compravendita del nuovo immobile in regime agevolato deve risultare l’impegno a vendere l’immobile già posseduto entro un anno. Se questo non avviene si decade dall’agevolazione, con la conseguenza di dover pagare, oltre alle maggiori imposte, anche una sanzione del 30%.

Credito d’imposta riacquisto prima casa

Il nostro legislatore, con l’art. 7, commi 1 e 2, della Legge n. 448/1998, ha previsto un credito d’imposta per i soggetti che, dopo aver venduto un immobile acquistato con le “agevolazioni prima casa”, riacquistano, entro un anno dalla alienazione, un altro immobile sempre con i requisiti prima casa.

Se intendi beneficiare del credito d’imposta per riacquisto prima casa è necessario che manifesti la tua volontà nell’atto di acquisto del nuovo immobile. Dovrai specificare di voler utilizzare tale credito in detrazione dell’imposta di registro dovuta per lo stesso atto.

Come precisato dall’Agenzia delle Entrate, nella circolare n. 19/E del 01/03/2001, sarà necessario:

• indicare gli estremi dell’atto di acquisto dell’immobile sul quale era stata versata l’imposta di registro o l’IVA in misura agevolata “prima casa“.
• Indicare nell’atto gli estremi di alienazione dell’immobile acquistato con i benefici agevolazione prima casa.

Se desideri approfondire il credito d’imposta riacquisto prima casa, ti consiglio di leggere il seguente contributo: “Credito d’imposta prima casa: requisiti e come utilizzarlo“.

Riacquisto prima casa entro un anno: deve diventare abitazione principale

La Corte di Cassazione con la sentenza n. 24457 dell’8 agosto 2022, ha confermato che, in caso di alienazione della “prima casa” entro 5 anni dall’acquisto, il contribuente evita la decadenza dall’agevolazione fiscale soltanto se acquista, entro un anno dall’alienazione, un altro immobile da adibire effettivamente a propria abitazione principale.

In particolare, il giudice di legittimità specifica come interpretare le condizioni previste per godere delle agevolazioni “prima casa”, previste per la nota II-bis) all’art. 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al Dpr n. 131/1986 e precisamente:

• che l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza (art. 1, comma 1, lettera a della Tariffa sopra citata);
• in caso di cessione dell’immobile acquistato con i benefici prima casa, che entro un anno dalla vendita si proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale (come previsto dall’art. 1, comma 4, Tariffa sopra citata).

I giudici della Corte di Cassazione hanno ritenuto legittima la revoca delle agevolazioni, in quanto, al fine di evitare la decadenza per alienazione infraquinquennale, non è sufficiente procedere, entro un anno dalla vendita, all’acquisto di un altro fabbricato, ma è necessario che l’immobile oggetto del riacquisto sia effettivamente adibito ad abitazione principale del contribuente.

Vendita prima casa senza riacquisto: decadenza agevolazioni

Se decidi di vendere l’immobile acquistato con i benefici “prima casa”, senza provvedere ad acquistarne entro un anno dalla vendita di un altro immobile da adibire ad abitazione principale, perderai le agevolazioni di cui hai beneficiato al momento dell’acquisto.

In caso di decadenza dalle agevolazioni prima casa, il nostro legislatore ha previsto un sistema sanzionatorio particolarmente gravoso. Il contribuente acquirente dell’immobile che ha usufruito dei benefici prima casa è tenuto a versare tutte le imposte risparmiate grazie al beneficio fiscale. A tale importo di devono aggiungere gli interessi maturati ed una sanzione amministrativa pari al 30% delle somme.

Tuttavia, se non sono trascorsi i 18 mesi dalla vendita, è possibile evitare le sanzioni tramite una comunicazione all’Ufficio dove è stato registrato l’atto.

Qualora i termini di cui sopra fossero spirati, è possibile avvalersi del ravvedimento operoso.

Se ti trovi in questa situazione ti consiglio di leggere il seguente contributo: “Decadenza agevolazioni prima casa: cosa fare“.

Vendita prima casa e riacquisto: conclusioni

Come avrai visto leggendo questo contributo, in caso di vendita dell’immobile nei cinque anni successivi all’acquisto agevolato, per non perdere l’agevolazione, sarai tenuto non solo a comprare un nuovo appartamento ma anche adibirlo a propria abitazione principale.

Non si perde l’agevolazione anche in caso di acquisto non a titolo oneroso (donazione o successione) di un nuovo immobile da adibire ad abitazione principale.

Per qualsiasi chiarimento, ti invito a contattarmi al link che troverai qui di seguito.