locazioni

Il certificato di agibilità è il documento che serve ad attestare la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate in conformità alla normativa vigente. Sia nel caso in cui tu sia il proprietario di un immobile sia che tu sia il conduttore è opportuno accertarsi di essere in possesso del certificato di agibilità. Tutte le informazioni utili in questa guida per la predisposizione della documentazione necessaria in conformità alla normativa vigente.

Il certificato di agibilità assume una grande importanza sia in caso di compravendita di una unità immobiliare sia in materia di locazione della stessa.

Il certificato di agibilità è il documento che serve ad attestare la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate in conformità alla normativa vigente.

Questo articolo ha l’obbiettivo di darti delle delucidazioni in merito al certificato di agibilità.

Soffermandomi sulle problematiche che possono scaturire dalla mancanza di quest’ultimo, sia nel caso di acquisto di un immobile che nel caso di una locazione.

Sei pronto!? Si comincia!

Che cosa è il certificato di agibilità?

Il certificato di agibilità è il documento che attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti tecnici negli stessi installati. Tali condizioni sono valutate secondo quanto dispone la normativa vigente e nel rispetto dei criteri di abitabilità, così come previsto dall’art. 24 del Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001). Fino al 2013 vi erano due tipologie di certificazioni:

• il certificato di abitabilità: per gli immobili ad uso abitativo;
• il certificato di agibilità: per gli immobili non residenziali.

Con il D.L. 69/2013, è stata introdotta la Segnalazione Certificata di Agibilità SCA che, ha unito entrambi i certificati.

Certificato di agibilità: per quali interventi

Il certificato di agibilità deve essere redatto in riferimento ai seguenti interventi:

• nuove costruzioni;
• ricostruzioni o sopraelevazioni totali o parziali;
• interventi sugli edifici esistenti che possono influire sulle condizioni di igiene, sicurezza, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti istallati negli stessi.

Richiesta certificato di agibilità: a chi spetta?

Mentre con il certificato di abilità dove poteva essere richiesto solo dal proprietario dell’immobile, come disciplinato dal DPR 425/1994. Il certificato di agibilità può essere richiesto dai seguenti soggetti:

• Il titolare dl permesso di costruire;
• Il soggetto titolare della SCIA, CILA, DIA;
• Proprietario dell’immobile;
• I loro successori o aventi causa.

Come è cambiato il certificato di agibilità?

A partire dal novembre 2016 vi è un importante novità in tema di certificato di agibilità.

I Comuni non sono più tenuti a rilasciare il certificato di agibilità, ma sono i soggetti titolari del permesso di costruire a dover presentare una segnalazione certificata di agibilità al Comune, corredata da altra documentazione. Pertanto il certificato di agibilità andrà a configurarsi come una sorta di autocertificazione del Direttore dei Lavori o di un altro tecnico incaricato, che attestino la sussistenza dei requisiti richiesti.

La richiesta deve essere presentata entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento che assicura l’abitabilità dell’immobile. 

Richiesta certificato di agibilità: documentazione da allegare

La richiesta di agibilità deve essere corredata dalla seguente documentazione:

• Copia della dichiarazione di accatastamento dell’edificio sottoscritto dallo stesso richiedente il certificato di agibilità. Dichiarazione restituita dall’ufficio del Catasto con la relativa attestazione di avvenuta presentazione;
• Dichiarazioni delle imprese installatrici che attestano la conformità degli impianti installati negli edifici alle leggi vigenti in materia. Qualora non vi sia l’obbligatorietà al deposito della dichiarazione di conformità deve essere allegata una dichiarazione sottoscritta da un tecnico abilitato. Dichiarazione attestante la non obbligatorietà al deposito degli atti di conformità degli impianti;
• Documentazione relativa all’isolamento termico dell’edificio;
• Documentazione relativa al rispetto delle norme di prevenzione incendi completa del certificato di prevenzione incendi rilasciato dal Comando Provinciale dei Vigili del Fuoco. Qualora non vi sia l’obbligatorietà al deposito della documentazione deve essere allegata una dichiarazione sottoscritta da un tecnico abilitato. Dichiarazione attestante l’esenzione dalla presentazione del certificato di prevenzione incendi;
• Certificato di collaudo statico in caso che le opere abbiano interessato nuove strutture dell’edificio di cemento armato, di acciaio, a pannelli portanti o di legno;
• Certificato del competente Ufficio Tecnico della Regione attestante la conformità alle norme vigenti delle opere strutturali eseguite nelle zone sismiche;
• Dichiarazione sottoscritta dallo stesso richiedente relativa al rispetto delle norme di igiene edilizia;
• Dichiarazione di conformità delle opere realizzate alla normativa vigente in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche.

Certificato di agibilità: è possibile non possederne uno?

Vi sono alcuni casi in cui è possibile non essere in possesso del documento:

• edifici costruiti prima del 1934;
• edifici costruiti prima del 1967;
• in caso di smarrimento.

Il certificato di agibilità è stato introdotto nel 1934, pertanto per gli immobili costruiti prima del 1934, è normale che non vi sia alcun certificato. In caso di compravendita, non è obbligatorio disporre dell’apposita certificazione; tuttavia, è necessario disporre di un qualsiasi documento a comprava dell’effettiva edificazione dell’immobile in un periodo precedente.

Per la seconda casistica, va sottolineato che dal 1934 al 1967, l’autorizzazione veniva concessa a cura del Podestà. Pertanto, in molti casi questi immobili non possiedono i moderni requisiti richiesti. In questo caso, è possibile mantenere l’abitabilità a condizione che venga rispettato il criterio che vieta il peggioramento delle condizioni igienico-sanitarie.

In caso di smarrimento del certificato di agibilità, sarà necessario richiederne una nuova creazione presso l’archivio del Comune dove è situato l’immobile.

Richiesta agibilità: se il Comune non risponde?

L’agibilità deve intendersi come attestata anche in caso di silenzio dell’Amministrazione Comunale che non ne rilascia materialmente il certificato. Purché siano trascorsi inutilmente dalla presentazione della domanda completa di ogni allegato:

• 30 giorni in caso che nel procedimento per ottenere il permesso di costruire sia stato acquisito il parere dell’ASL;
• 60 giorni nel caso che il parere dell’ASL non sia stato richiesto, sostituendolo con un’autodichiarazione di rispetto delle norme in materia di igiene edilizia.

Anche in presenza di questo strumento, il Comune, se lo ritiene necessario, mantiene la facoltà di dichiarare l’inagibilità dell’immobile per motivi “igienici”, come previsto dall’art. 26 del DPR 380/2001.

Lo strumento del silenzio assenso si ha solo nel caso in cui siano stati consegnati i documenti richiesti e gli stessi sono regolari e rispondenti alle normative vigenti.

Costo del certificato di agibilità

Il costo del “certificato di agibilità immobiliare” differisce in base al Comune.

Ogni Comune infatti definisce i propri diritti di segreteria per il rilascio del certificato.

Puoi trovare informazioni sui diritti di segreteria sul sito web del Comune dove il tuo appartamento è stato costruito, alla sezione sull’edilizia privata.

Oltre ai diritti di segreteria, potresti dover considerare anche i costi di collaudo dell’immobile.

Di norma il collaudo viene effettuato da un tecnico professionista, che quindi ha diritto al pagamento di una parcella.

I costi della parcella sono altamente variabili, in quanto dipendono dal tipo di immobile da collaudare, dalle tariffe di mercato praticate dai tecnici, e da altre variabili.

Cosa succede in mancanza del certificato di agibilità?

E’ opportuno distinguere due fattispecie in relazione al certificato di agibilità:

• La mancata presentazione della segnalazione certificata di agibilità in un contratto di compravendita;
• La stipula di un contatto di locazione in mancanza della segnalazione certificata di agibilità.

Certificato di agibilità nella compravendita immobiliare

Anche in mancanza del certificato non viene considerato illecito un negozio di compravendita.

Il notaio infatti può redigere l’atto notarile di compravendita anche se non vi è la presenza del certificato di agibilità. Il notaio in questa fase ricopre un ruolo importante: dovrà informare le parti, incentivare il venditore a procurarsi il certificato di agibilità o dichiarare nell’atto che sarà l’acquirente a richiedere tale certificato.

Soltanto se le parti siano concordi su questa condizione, i cui estremi devono essere indicati all’interno dell’atto. 

Certificato di agibilità nel contratto di locazione

Se sei il locatore, ovvero il proprietario, di un immobile che intendi affittare, e non hai il certificato di agibilità, i principi da seguire sono stati determinati dalla Corte di Cassazione, con la sentenza n. 12286 del 7 giugno 2011:

• La mancanza del certificato di agibilità giustifica la risoluzione del contratto di locazione;
• Se il conduttore, alla data di conclusione del contratto, era a conoscenza della mancanza del certificato di locazione il contratto di locazione resta valido.

Il contratto di locazione continua ad essere valido anche nei due seguenti casi:

• Alla stipula del contratto, il conduttore ha accettato tutti i rischi di una potenziale inagibilità dell’immobile;
• Il conduttore esegue di fatto le sue attività all’interno dei locali, malgrado la mancanza del certificato.

In questi ultimi due casi, devi ricordare che il conduttore ha diritto di presentare la domanda di risoluzione del contratto di locazione. Questo solo nel caso in cui il Comune abbia dichiarato lo stato di inagibilità dell’immobile.

Agibilità per gli immobili condonati

La giurisprudenza si è interrogata spesso sulla possibilità di concedere automaticamente il certificato di agibilità a seguito della concessione in sanatoria dell’immobile. Pertanto, ci si domanda, fino a che punto un immobile condonato che, non rispetti le altezze previste o le norme igienico-sanitarie, possa essere dichiarato agibile. E’ intervenuta in merito, una recente sentenza del Consiglio di Stato (n. 6091 del 30 agosto 2021), che ha chiarito come deve essere interpretato l’art. 35 della Legge n. 47 del 1985:

“a seguito della concessione o autorizzazione in sanatoria viene altresì rilasciato il certificato di abitabilità o agibilità anche in deroga ai requisiti fissati da norme regolamentari, qualora le norme sanate non contrastino con le disposizioni vigenti in materia di sicurezza statica, attestata dal certificato di idoneità di cui alla lettera b) del terzo comma e di prevenzione degli incendi e degli infortuni”

Pertanto, l’indirizzo giurisprudenziale prevalente, ritiene che, il rilascio del certificato di abitabilità di un immobile, conseguente al condono edilizio, può avvenire solo in deroga ad autonome disposizioni regolamentari e non in presenza di carenti condizioni di salubrità richieste invece da fonti normative di livello primario.

Certificato agibilità: sanzioni e responsabilità

Il soggetto che non presenta, entro 15 giorni dalla data di conclusione dei lavori di finitura è sanzionato con una pena amministrativa pecuniaria da 77 a 464 euro, come previsto dall’art. 24 comma 3 del DPR 380/01. Come abbiamo visto precedentemente, la mancata richiesta dell’agibilità non si limita solo all’aspetto sanzionatorio, ma anche ad eventuali problemi legati alla vendita dell’immobile. Secondo fonti normative, la responsabilità della mancata richiesta del certificato di agibilità viene trasmessa ai successori o aventi causa, anche se quest’ultimi non hanno effettuato i lavori. 

Certificato di agibilità: Consulenza

Prima  di stipulare un contratto di locazione o di compravendita, è opportuno predisporre tutta la documentazione necessaria.

Consideri molteplici adempimenti che lo contraddistinguono la cessione o la compravendita di un immobile, fare da soli può portare a commettere errori. Per questo motivo affidarti a professionisti esperti e preparati può evitarti di perdere tempo e denaro.

Sarà nostra premura fornirti un supporto sia nella fase di predisposizione della documentazione in conformità alla normativa vigente.